LE CLAUSOLE DA INSERIRE NEL PRELIMINARE

La stipula di un contratto preliminare di vendita, noto anche come compromesso, è un passaggio fondamentale nella compravendita immobiliare. Questo documento vincola le parti (venditore e acquirente) a concludere la vendita entro una certa data e a determinate condizioni. La corretta redazione del preliminare è cruciale per evitare future controversie e per garantire che tutte le condizioni dell'accordo siano chiaramente stabilite e accettate da entrambe le parti. In questa guida dettagliata, esamineremo le clausole principali che dovrebbero essere inserite in un contratto preliminare per tutelare al meglio gli interessi di entrambe le parti coinvolte.

1. Identificazione delle Parti

È fondamentale che il contratto preliminare identifichi chiaramente le parti coinvolte nella compravendita. Questa sezione del contratto deve includere:

• Venditore: Il nome e cognome del venditore, il codice fiscale e l'indirizzo di residenza. Se il venditore è una persona giuridica, come una società, devono essere inclusi i dettagli della società, compreso il numero di partita IVA e la sede legale.
• Acquirente: Analogamente, il nome e cognome dell'acquirente, il codice fiscale e l'indirizzo di residenza devono essere chiaramente indicati. Se l'acquirente è una persona giuridica, devono essere forniti i dettagli relativi alla società.

2. Descrizione dell'Immobile

Una descrizione dettagliata dell'immobile è essenziale per evitare fraintendimenti. La descrizione deve includere:

• Indirizzo completo: L'indirizzo deve essere completo di tutti i dettagli necessari, compresi il numero civico, il CAP e il comune.
• Dati catastali: Devono essere inclusi il foglio, la particella e il subalterno, che identificano l'immobile nel catasto.
• Superficie dell'immobile: La superficie totale in metri quadrati deve essere specificata.
• Pertinenze: Qualsiasi pertinenza dell'immobile, come un box auto, una cantina, un giardino, ecc., deve essere chiaramente indicata.
• Eventuali servitù e vincoli: Devono essere dichiarate eventuali servitù (ad esempio, servitù di passaggio) e vincoli (come vincoli paesaggistici o urbanistici) che gravano sull'immobile.

3. Prezzo di Vendita

Il prezzo concordato per la vendita deve essere chiaramente indicato nel contratto preliminare:

• Importo totale: L'importo totale deve essere specificato, e deve essere chiaro se questo è comprensivo o meno di IVA. Eventuali ulteriori imposte o tasse dovrebbero essere menzionate.
• Modalità di pagamento: Le modalità di pagamento devono essere dettagliate, inclusi eventuali acconti, rate o saldo finale. Deve essere specificato anche il metodo di pagamento, come bonifico bancario, assegno, ecc.

4. Caparra Confirmatoria

La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata dall'acquirente al momento della firma del contratto preliminare. Serve come garanzia dell'impegno dell'acquirente e come risarcimento per il venditore in caso di inadempimento:

• Importo della caparra: L'importo della caparra è generalmente una percentuale del prezzo totale dell'immobile. Deve essere chiaramente indicato nel contratto.
• Modalità di versamento: Le modalità con cui la caparra sarà versata devono essere specificate, ad esempio tramite bonifico bancario o assegno.
• Clausole di restituzione o perdita: Devono essere stabilite le condizioni in cui la caparra sarà restituita all'acquirente o trattenuta dal venditore. Ad esempio, se il venditore non rispetta il contratto, la caparra deve essere restituita, mentre se è l'acquirente a non rispettarlo, il venditore può trattenere la caparra.

5. Termini e Condizioni del Pagamento

I termini e le condizioni del pagamento devono essere chiaramente stabiliti nel contratto preliminare:

• Acconti e Saldi: Devono essere specificate le tempistiche e gli importi dei pagamenti intermedi (acconti) e del pagamento finale (saldo).
• Modalità di Finanziamento: Se l'acquirente prevede di utilizzare un mutuo per finanziare l'acquisto, devono essere specificate le condizioni relative al mutuo, compreso l'importo del finanziamento e il tempo previsto per l'ottenimento.

6. Termini per il Rogito Notarile

Il rogito notarile è l'atto definitivo di compravendita che trasferisce la proprietà dell'immobile dall'acquirente al venditore. Il contratto preliminare deve stabilire:

• Data di stipula: Una data specifica o un intervallo di tempo entro cui il rogito notarile deve essere stipulato.
• Condizioni per il rogito: Eventuali condizioni che devono essere soddisfatte prima del rogito, come l'ottenimento del mutuo da parte dell'acquirente.

7. Clausole di Risoluzione e Penali

Le clausole di risoluzione e le penali sono essenziali per stabilire le conseguenze in caso di inadempimento da parte di una delle parti:

• Penali: Gli importi o le condizioni in caso di mancato rispetto degli accordi devono essere chiaramente definiti. Ad esempio, in caso di ritardo nella stipula del rogito, potrebbe essere prevista una penale giornaliera.
• Clausole di risoluzione: Devono essere specificate le condizioni che permettono di annullare il contratto senza penali, come il mancato ottenimento del mutuo da parte dell'acquirente entro una certa data.

8. Condizioni Sospensive e Risolutive

Le condizioni sospensive e risolutive sono clausole che possono influenzare la validità del contratto:

• Condizioni Sospensive: Sono condizioni che devono essere soddisfatte affinché il contratto sia valido. Ad esempio, l'ottenimento del mutuo da parte dell'acquirente potrebbe essere una condizione sospensiva.
• Condizioni Risolutive: Sono condizioni che, se non rispettate, annullano il contratto. Ad esempio, la mancata concessione di permessi edilizi necessari potrebbe essere una condizione risolutiva.

9. Obblighi del Venditore e dell'Acquirente

Il contratto preliminare deve definire chiaramente gli obblighi di entrambe le parti:

• Obblighi del venditore: Il venditore deve garantire che la proprietà sia libera da ipoteche, che tutte le spese condominiali siano state pagate e che l'immobile sia consegnato nelle condizioni concordate.
• Obblighi dell'acquirente: L'acquirente deve rispettare le scadenze di pagamento, richiedere e ottenere il mutuo, se necessario, e completare tutte le pratiche burocratiche necessarie per il trasferimento della proprietà.

10. Contenziosi e Foro Competente

Infine, il contratto preliminare deve stabilire come saranno gestiti eventuali contenziosi:

• Modalità di risoluzione delle controversie: Devono essere specificate le modalità di risoluzione delle controversie, come la mediazione o l'arbitrato, che possono essere preferibili rispetto ai procedimenti giudiziari.
• Foro competente: Il contratto deve indicare il tribunale competente in caso di cause legali. Di solito, si tratta del tribunale del luogo dove si trova l'immobile.

La corretta redazione di un contratto preliminare di vendita è fondamentale per garantire che tutte le condizioni dell'accordo siano chiaramente stabilite e accettate da entrambe le parti. Inserire tutte le clausole necessarie può prevenire future controversie e assicurare una compravendita senza intoppi. Consultare un avvocato o un notaio esperto è sempre consigliabile per tutelare al meglio i propri interessi e garantire la conformità legale del contratto. In questo modo, sia venditore che acquirente possono procedere con fiducia verso la conclusione della compravendita, sicuri che tutti gli aspetti legali sono stati presi in considerazione e correttamente documentati.

Se hai bisogno di una consulenza, non esitare a contattarci!